„Wenn die Miete ausbleibt…“ – D.A.S. Multimedia-Verbraucherinfo

Schutz für Vermieter vor Mietbetrügern
 
Bei Vermietern geht die Furcht vor Mietnomaden um: Denn der typische Mietbetrüger zieht ein, mietet, zahlt aber nicht, geht auch nicht – und bis der Gerichtsvollzieher kommt, wird es für den Eigentümer sehr teuer. Daher stellen Mietbetrüger gerade für private Vermieter ein gravierendes Problem dar. Welche rechtlichen Möglichkeiten Eigentümer haben, erläutert die D.A.S. Rechtsschutzversicherung.
 
Die Räumungsklage
„Wer den Eindruck hat, einen Mietnomaden in seiner Wohnung zu haben – rechtlich auch als „Einmietbetrüger“ bezeichnet –, sollte keine Zeit verlieren“, so Anne Kronzucker, Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, und erläutert die ersten Schritte: Ist der Mieter im Zahlungsverzug, sollte der Vermieter zunächst abmahnen. Bleiben zwei Monatsmieten aus, kann er eine fristlose Kündigung aussprechen. Zur Sicherheit empfiehlt es sich, gleichzeitig hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist vorzunehmen. Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und mit dem Zahlungsverzug begründet werden – am besten per Einschreiben. Denn der Immobilieneigentümer muss sicherstellen, dass das Schreiben seinen Adressaten auch wirklich erreicht. Das Schreiben muss sich dabei an alle Personen richten, die im Mietvertrag als Mieter aufgeführt sind. Dem Mieter sollte eine Frist von mindestens 14 Tagen gesetzt werden, um die Wohnung zu räumen. Ist die Frist ergebnislos verstrichen, besteht die Möglichkeit zu einer Räumungsklage seitens des Vermieters. Das Gericht kann dem Mieter jedoch eine Räumungsfrist von maximal einem Jahr gewähren. Die Gewährung der Frist kann davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter sich verpflichtet, die bisherige Miete als Nutzungsentschädigung weiter zu bezahlen. Ist auch diese Frist abgelaufen und der Mieter weiterhin in der Wohnung oder dem Haus, bleibt nur noch die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher.

Auch wenn eine Räumungsklage den Eigentümer Geld und Zeit kostet, wird sie häufig eingesetzt, um einen zahlungsunwilligen oder -unfähigen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Wichtig: Vermieter dürfen keinesfalls eigenmächtig handeln und selbst die Wohnung ausräumen oder einfach das Türschloss austauschen. Das wäre Hausfriedensbruch!

 
Schnelle Wege zum Zahlungstitel: Urkundenprozess und Mahnverfahren
Der Rechtsweg über die Räumungsklage dauert zwischen sechs bis zwölf Monate – und damit für viele Vermieter zu lange. Dazu gibt es jedoch keine Alternative. Um eine reine Geldforderung auf ausstehende Miete durchzusetzen, existiert jedoch eine bislang weniger bekannte juristische Variante: „Der Urkundenprozess ist ein beschleunigtes gesondertes zivilprozessuales Verfahren“, so die D.A.S. Expertin und ergänzt: „Denn hier sind gemäß § 595 ZPO die Beweismittel für beide Parteien auf Urkunden und die Parteivernehmung beschränkt.“ Konkret: Der betroffene Eigentümer klagt gegen den Mieter. Dazu legt er dem Gericht den Mietvertrag vor und bestätigt mündlich das Ausbleiben der Miete. Es muss genau aufgeschlüsselt werden, welche Beträge der Mieter zu welchem Zeitpunkt schuldig geblieben ist. Der Mieter kann demgegenüber Mängel der Wohnung geltend machen, die er jedoch mit den im Urkundenprozess eingeschränkten zulässigen Beweismitteln (Urkundenbeweis und Parteivernehmung) belegen muss. Schriftliche Zeugenaussagen oder Sachverständigengutachten gelten beispielsweise nicht als Urkunden. Ebenso wenig Fotos. „Gelingt ihm dies nicht, ist der Klage des Vermieters durch Vorbehaltsurteil zunächst stattzugeben. Der Mieter kann dann seine Einwände wie Wohnungsmängel im Nachverfahren geltend machen, bei dem wieder alle Beweismittel zulässig sind. Der Vermieter hat jedoch schon durch das Vorbehaltsurteil einen vollstreckbaren Zahlungstitel in der Hand“, erklärt die D.A.S. Juristin. So sichert er seine Ansprüche zeitig ab. Durch einen Urkundenprozess kann die lange Verfahrensdauer bei Mietstreitigkeiten deutlich abgekürzt werden. Dass die schnelle und damit relativ kostengünstige Klage gegen den Mieter im Urkundenprozess zulässig ist, hat der Bundesgerichtshof klargestellt (Az. VIII ZR 216/04): Der Mieter habe die Möglichkeit, seine Rechte in einem Nachverfahren geltend zu machen, selbst wenn er bis dahin vielleicht schon die Wohnungsschlüssel abgegeben hat. Parallel zum Urkundenprozess kann der Mietvertrag bei entsprechendem Zahlungsrückstand bereits gekündigt werden.

Ein schneller Weg, ohne mündliches Verfahren und Beweiserhebung einen vollstreckbaren Zahlungstitel zu erhalten, ist das gerichtliche Mahnverfahren. Dieses wird beim Amtsgericht beantragt und führt zum Erlass eines Mahnbescheids. Widerspricht der Mieter, endet das Mahnverfahren. Auf Antrag des Gläubigers kann dann ein Gerichtsverfahren eingeleitet werden. Reagiert der Mieter innerhalb von zwei Wochen ab Zugang des Mahnbescheids nicht, kann der Vermieter beim Gericht einen Vollstreckungsbescheid beantragen, aus dem die Zwangsvollstreckung möglich ist. Ein Einspruch gegen diesen führt wieder zum normalen Gerichtsverfahren, muss allerdings ebenfalls innerhalb von 14 Tagen eingereicht werden. In diesem Fall wird wieder ein normales Gerichtsverfahren eingeleitet. Der Weg über das Mahnverfahren eignet sich in der Regel gegen lediglich zahlungsfaule Schuldner und bei kleineren Beträgen, wenn also kein entschiedener Widerstand gegen die Forderung zu erwarten ist. Es ist der günstigste und schnellste Weg zu einem vollstreckbaren Titel.

 
Wie sich Vermieter vor Mietbetrügern schützen können
Am allerbesten ist es natürlich, potentielle Mietsünder bereits vor Abschluss des Mietvertrages auszusieben. Daher empfiehlt es sich, von jedem Mietinteressenten eine schriftliche Selbstauskunft zu verlangen. Dabei füllt der Mieter einen Fragebogen aus, in dem es in erster Linie um seine Einkommensverhältnisse und um die Identität des Mieters geht. Nicht gefragt werden darf z. B. nach Krankheiten, politischer Überzeugung oder Mitgliedschaft im Mieterverein. Wenn ein angehender Mieter schon vor Abschluss des Vertrages keine Informationen zu seinen Einkommensverhältnissen geben möchte, sollte das stutzig machen!

Zu den wissenswerten Informationen für den Vermieter zählen neben dem verfügbaren Nettoeinkommen und Mietschulden aus vergangenen Mietverhältnissen auch bereits abgegebene eidesstattliche Versicherungen. Auch die Auskunft über die letzten beiden Wohnorte und bisherige Vermieter ist sinnvoll. Ein oft benutztes Mittel ist ferner die Schufa-Auskunft – diese wird vom Mietinteressenten selbst bei der Schufa beantragt und bezahlt und dem Vermieter vorgelegt. Sie gibt Hinweise auf sein Zahlungsverhalten und bestehende Schulden. Aber: Niemand ist zu diesen Auskünften verpflichtet! Umgekehrt muss der Vermieter jedoch auch nicht an denjenigen vermieten, der sich dieser Auskunft verweigert. Ein Tipp der D.A.S.: Spätestens bei der Unterschrift unter den Mietvertrag sollte sich der Eigentümer den Ausweis zeigen lassen und die Daten mit der Selbstauskunft vergleichen, um Sicherheit über die Identität seines Mietinteressenten zu haben.

Diese umfangreichen Informationsabfragen treffen natürlich auch ehrliche Mieter – und viele empfinden sie als Eingriff in die Privatsphäre. Die D.A.S. Juristin rät daher Vermietern, die Problematik der Mietnomaden mit Mietinteressenten offen anzusprechen. Dies kann zu einem besseren Verständnis beitragen. Für den richtigen Umgang mit Mietprellern bietet www.das-rechtsportal.de/recht/mietrecht/wohnungssuche/mietbetrueger weitere Ratschläge.

Kurzfassung:
Der Feind in meiner Wohnung
Was tun bei Mietbetrügern?
 
Der Mietnomade ist eine besondere Form der Spezies Mieter, Juristen nennen ihn auch „Einmietbetrüger“. Der typische Nomade kommt, mietet, zahlt nicht, geht nicht, und bis der Gerichtsvollzieher kommt, wird es sehr teuer für den Vermieter.

„Wer den Eindruck hat, es mit einem Mietnomaden zu tun zu haben, sollte keine Zeit verlieren“, so die D.A.S. Rechtsschutzversicherung. Ist der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen im Zahlungsverzug, kann ihm der Vermieter – auch ohne Mahnung – fristlos kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und mit dem Zahlungsverzug begründet werden. Zur Sicherheit empfiehlt es sich, gleichzeitig hilfsweise ordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Dem Mieter sollte eine Frist von mindestens 14 Tagen gesetzt werden, um die Wohnung zu räumen. Tut er das nicht, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen.

Immobilienbesitzer, die reine Zahlungsansprüche möglichst schnell durchsetzen wollen, können Mietrückstände auch in einem sogenannten Urkundenprozess einklagen (BGH Az. VIII ZR 216/04). In einem solchen Prozess sind nur zwei Beweismittel nötig, eine Urkunde – beispielsweise ein Mietvertrag, aus dem die Vermieter-Ansprüche eindeutig hervorgehen – und die mündliche Erklärung des Vermieters, dass die Miete ausgeblieben sei. Vermieter haben dabei oft gute Aussichten, den Prozess zu gewinnen und damit schneller an ihr Geld zu kommen. Auch für den Mieter beschränken sich die zulässigen Beweismittel auf Urkunden und eigenes Vorbringen. In einfach gelagerten Fällen stellt auch das gerichtliche Mahnverfahren eine kostengünstige Alternative dar.

In Anbetracht von Mietbetrügern legen Vermieter verständlicherweise viel Wert darauf, ihr Wohneigentum an seriöse und vor allem solvente Interessenten zu vermieten. In den gängigen Selbstauskünften wird deshalb nach Zahlungsfähigkeit und Einkommensnachweisen gefragt. Auch eine vom Mieter selbst zu beantragende Schufa-Auskunft kann verlangt werden. Damit die ehrlichen Mieter darin keine unnötige Schikane sehen, sollten Vermieter die denkbaren Probleme mit ihnen offen ansprechen.

Ratschläge für den richtigen Umgang mit Mietnomaden bietet www.das-rechtsportal.de/recht/mietrecht/wohnungssuche/mietbetrueger.

 

 

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

*