‚Kunden am heimischen Küchentisch‘

Was beim Arbeiten vom Heimbüro aus zu beachten ist

Eine Geschäftsidee ist manchmal schneller gefunden als das passende – und vor allem finanzierbare – Büro. Außerdem reicht für viele Freiberufler und auch Start-ups ein Schreibtisch mit PC; der passt auch noch in die kleinste Mietwohnung. Zahlreiche Kosmetikstudios, Steuerkanzleien oder Maklerbüros sind ebenfalls häufig in einer Privatwohnung zu finden. Doch einfach das neue Firmenschild an die Klingel schrauben geht nicht – hier hat der Vermieter Einiges mitzureden. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung informiert über die notwendigen mietrechtlichen Formalien.

Bevor man plant, seinen Berufsalltag in die heimische Mietwohnung zu verlegen, ist es unerlässlich, zunächst den Mietvertrag genau zu studieren und anschließend mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen. „Denn“, so Anne Kronzucker, Rechtsexpertin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, „die meisten Mietverträge enthalten eine Vertragsklausel, gemäß der das Mietobjekt nur zu Wohnzwecken vermietet wird und die berufliche Nutzung der Mieträume der Erlaubnis des Vermieters bedarf.“

Mit oder ohne Klausel im Mietvertrag
Doch unabhängig davon, ob der Mieter in seinem Vertrag eine Klausel „Ausschließlich zu Wohnzwecken“ findet oder nicht, kann er seine Wohnung meist zum Teil gewerblich nutzen. Wenn sich beispielsweise ein freiberuflicher Grafiker in einer Ecke seines Wohnzimmers einen Arbeitsplatz für seine Aufträge einrichtet, aber weiterhin die restliche Wohnung bewohnt, benötigt er zwar in der Regel die Zustimmung des Vermieters. Dieser kann seine Erlaubnis jedoch nicht verweigern, wenn von der Tätigkeit keine Beeinträchtigung der Wohnung und des Zusammenlebens im Haus ausgeht, die größer ist als bei einer normalen Wohnnutzung. Solche Beeinträchtigungen können zum Beispiel durch Lärm, häufigen Kundenverkehr und Parkplatzprobleme entstehen. Kein Problem sehen die meisten Gerichte bei Tätigkeiten, die nicht nach außen hin in Erscheinung treten – etwa durch Firmenschilder und Kundenbesuche. Dies betrifft etwa künstlerische, schriftstellerische oder wissenschaftliche Berufe (LG Berlin, Az.: 65 S 422/91) sowie manche Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten (LG Frankfurt/Main, Az.: 2/17 S 42/95).

Die Entscheidung liegt beim Vermieter
Hat der Grafiker bereits eine feste Mitarbeiterin oder plant er, sein Ein-Mann-Büro um einen oder mehrere Mitarbeiter zu erweitern, dann darf der Vermieter seine Erlaubnis dafür auch verweigern.“, erklärt die D.A.S. Juristin. „Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Vermieter im Einzelfall auch bei einer teilgewerblichen Tätigkeit mit Publikumsverkehr zur Zustimmung verpflichtet sein kann, wenn Wohnung und Nachbarn dadurch keinen größeren Belastungen ausgesetzt sind als bei herkömmlicher Wohnnutzung. Die Grenze ist jedoch erreicht, sobald Mitarbeiter beschäftigt werden (BGH, Az.: VIII ZR 165/08).“ Handelt der Grafiker ohne Erlaubnis seines Vermieters, muss er mit einer Kündigung rechnen.
Die Erlaubnis des Vermieters für die Ausübung der Tätigkeit bedeutet übrigens nicht automatisch, dass der Mieter auch ein Firmenschild in beliebiger Größe aufhängen darf. Derartige Werbemaßnahmen müssen vom Vermieter ebenfalls explizit genehmigt werden.

Grundsätzlich sollte der Vermieter schon deshalb informiert werden, weil er auch bei einer teilgewerblichen Nutzung ein Anrecht auf einen Gewerbezuschlag vom Mieter haben kann. Allerdings darf ein solcher Zuschlag nur verlangt werden, wenn er von vornherein im Mietvertrag vereinbart war. Ob und wie der Vermieter über den Antrag des Mieters entscheidet, liegt in seinem Ermessen – unabhängig davon, ob dem Vermieter die Erlaubnis zur Ausübung seines Berufes in der Wohnung im Mietvertrag vorbehalten wird oder nicht.

Zweckentfremdungsverbot – Wohnung- vs. Gewerberaum
Um zu vermeiden, dass dringend benötigter Wohnraum als Gewerberaum missbraucht wird und damit Wohnungssuchenden nicht mehr zur Verfügung steht, haben einige Bundesländer Zweckentfremdungsverordnungen erlassen, deren Inhalt in jedem Bundesland unterschiedlich ist. Bei einem Verstoß gegen solche Regelungen muss der Vermieter mit hohen Geldbußen rechnen. Er ist zudem auch für die Einholung einer Zweckentfremdungsgenehmigung zuständig. Mieter und Vermieter können bei Erteilung der Erlaubnis in einigen Bundesländern zu Ausgleichszahlungen für die gewerbliche Nutzung herangezogen werden, die an die Gemeinde zu entrichten sind. „Allerdings trifft das Verbot der Zweckentfremdung in der Regel nicht auf teilgewerbliche Nutzungen zu – wie etwa den freiberuflich und alleine arbeitenden Grafiker.“, beruhigt Anne Kronzucker. Plant dieser jedoch von Beginn an, in einer Mietwohnung ein kleines Grafikbüro für sich und Mitarbeiter einzurichten, muss er darauf achten, dass im Mietvertrag die Nutzung als Gewerberaum explizit gestattet ist und er nicht ggf. gegen ein Zweckentfremdungsverbot verstößt.

Kurzfassung:
Arbeitsplatz in der Mietwohnung
Teilgewerbliche Nutzung mit Zustimmung des Vermieters erlaubt

Eine Geschäftsidee ist manchmal schneller gefunden als das passende und finanzierbare Büro. Für viele Freiberufler reicht ein Schreibtisch mit PC in der Wohnzimmerecke. Auch Kosmetikstudios, Steuerkanzleien oder Maklerbüros sind häufig in einer Privatwohnung zu finden. Doch einfach das neue Firmenschild an die Klingel schrauben geht nicht – hier hat der Vermieter Einiges mitzureden. Zwar kann ein Mieter seine Wohnung generell zumindest zum Teil gewerblich nutzen, beispielsweise an einem Schreibtisch in einem der Wohnräume. Solange er weiterhin die restliche Wohnung bewohnt und die Tätigkeit nach außen hin nicht in Erscheinung tritt, benötigt er meist keine Zustimmung seines Vermieters. Das betrifft nach Ansicht einiger Gerichte insbesondere künstlerische, schriftstellerische oder wissenschaftliche Berufe (LG Berlin, Az.: 65 S 422/91) sowie Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten (LG Frankfurt/Main, Az.: 2/17 S 42/95). Bei Tätigkeiten mit Außenwirkung (Werbung, Firmenschild, Kundenbesuche) gilt: Stört die Tätigkeit die Nachbarn nicht und findet keine Beeinträchtigung der Wohnung und ihrer Bausubstanz statt, muss die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden, dieser kann sie aber nicht verweigern. „Regelmäßige Kundenbesuche können jedoch für die Nachbarn eine Belästigung darstellen. Beschäftigt der Mieter in der Wohnung sogar Mitarbeiter, darf der Vermieter seine Erlaubnis ohne weiteres versagen“, erklärt die D.A.S. Rechtsschutzversicherung. „Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes hervor (BGH, Az.: VIII ZR 165/08).“ Generell rät die D.A.S., den Vermieter immer vorab zu informieren. Dieser kann auch bei einer teilgewerblichen Nutzung ein Anrecht auf einen Gewerbezuschlag zur Miete haben, sofern dies von vornherein mietvertraglich vereinbart wurde.
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Weitere Informationen zu rechtlichen Fragen finden Sie unter www.das-rechtsportal.de.

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