D.A.S. Verbraucherinformation ‚Die Nebenkosten-Falle‘

Welche Nebenkosten Mieter wirklich übernehmen müssen

Zur Miete wohnen, besonders in Ballungsräumen, ist meist eine teure Angelegenheit. Kommt zur vielerorts kontinuierlich steigenden Miete dann auch noch eine gesalzene Nebenkostenabrechnung hinzu, gefriert auch dem gut verdienenden Mieter mitunter schon einmal das Lächeln. Aber ruhig Blut: Immer wieder schleichen sich Fehler bei der Abrechnung ein, werden Messergebnisse falsch umgelegt oder unzulässige Posten mitberechnet. Was tatsächlich auf die Nebenkostenabrechnung gehört und wie Mieter feststellen, ob alles mit rechten Dingen zugeht, zeigt die D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Dass alle Neben- bzw. Betriebskosten zusätzlich zur vereinbarten Miete vom Mieter getragen werden müssen, ist eine weit verbreitete Fehlannahme. Denn nur, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht, ist der Mieter auch tatsächlich zur Übernahme verpflichtet. „Zwar setzen sich Mietkosten in heutigen Verträgen üblicherweise explizit aus Grundmiete und tatsächlich anfallenden Nebenkosten zusammen, doch gibt es auch immer noch andere Konzepte: Bei der so genannten Teilinklusivmiete übernimmt der Mieter lediglich einen Teil der gesamten Betriebskosten, wie zum Beispiel die verbrauchsabhängigen Wasser-, Müllabfuhr- und Heizungskosten“, erklärt Juristin Anne Kronzucker, Rechtsexpertin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung: „Die anderen Nebenkosten sind in der Miete enthalten.“ Wer sich also nicht völlig sicher ist, zu welcher Mietart sein Wohnverhältnis zählt, sollte einen kritischen Blick in seinen Mietvertrag werfen.

Was sind eigentlich Nebenkosten?
Nach § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind Neben- bzw. Betriebskosten alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum und den Gebrauch der Immobilie (auch durch die Mieter) laufend entstehen. „Dabei darf der Vermieter allerdings nur die in der BetrKV aufgezählten Posten auch tatsächlich auf die Mieterparteien umwälzen“, erläutert die D.A.S.-Juristin. „Hierzu gehören neben den ‚warmen’ Kosten wie etwa für Heizung und Warmwasser auch die so genannten ‚kalten’ Kosten. Neben der Grundsteuer umfassen diese die Kosten für Frisch- und Abwasser, Straßeneinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung, Hauswart, Beleuchtung, den Betrieb von Fahrstühlen und auch die Gartenpflege. Wenn die Parteien ihr Fernsehprogramm über eine zentrale hauseigene Verteileranlage empfangen, können auch diese Kosten den Mietern in Rechnung gestellt werden. Darüber hinaus kann die regelmäßige Reinigung von Schloten, Kaminen und Schornsteinen ebenso den Nebenkosten zugeschlagen werden wie die nötigen Gebäudeversicherungen gegen Elementarschäden sowie die Gebäudehaftpflichtversicherung. Verfügt ein Mietshaus über Gemeinschaftswaschmaschinen, zählen womöglich auch deren Betriebskosten zu den von allen zu tragenden Nebenkosten.

Wie werden Nebenkosten berechnet?
Nebenkosten können auf unterschiedliche Weise auf die Mieter umgelegt werden. „Üblich ist in der Regel die Zuhilfenahme von festen Verteilerschlüsseln, denen entweder die Zahl der in einer Wohnung lebenden Mieter oder die jeweils genutzte Wohnfläche zugrunde liegt. Verbrauchsabhängige Betriebskosten sollen dagegen möglichst nach Zählerstand abgerechnet werden. Denn warum sollen Sie als Single ebensoviel für Wasser bezahlen, wie die Familie mit sieben Kindern? Sind in allen Wohnungen des Hauses oder an allen Zapfstellen Kaltwasserzähler installiert, muss der Vermieter den exakten Verbrauch bei der Abrechnung berücksichtigen. Das bedeutet aber nicht, dass der Vermieter jetzt überall Wasseruhren einbauen lassen muss. Trifft er diese Entscheidung zur Anschaffung nicht, kann er weiterhin nach den oben dargestellten Aufteilungsmaßstäben abrechnen.

„Für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten gelten wiederum Sonderregelungen. Die Heizkostenverordnung schreibt explizit eine verbrauchsabhängige Erfassung und Berechnung der entstehenden Kosten vor“, weiß die D.A.S.-Rechtsexpertin. Zu diesem Zweck müssen alle Wohnungen mit entsprechenden Messgeräten ausgestattet sein, die einmal jährlich abgelesen werden. Die auf diese Weise festgestellten Nutzungsmengen müssen zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent – bei bestimmten Gebäuden auch zwingend zu 70 Prozent – nach dem tatsächlichen Verbrauch auf die Mieter umgewälzt werden. Der restliche Betrag wird wieder nach einem der beschriebenen Verteilungsschlüssel auf die Parteien umgelegt. Übrigens: Versäumt es der Vermieter, die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Abrechnungszeitraums zu stellen, können sich die „vergessenen“ Mieter freuen. Denn eine nach dieser Zwölf-Monats-Frist gestellte Rechnung muss nicht mehr beglichen werden.

Woher weiß ich, dass die Abrechnung stimmt?
„Mieter, die das Gefühl haben, dass ihre Nebenkostenabrechnung fehlerhaft sein könnte, sollten Einsicht in alle abrechnungsrelevanten Rechnungen und Belege vom Vermieter verlangen“, rät die D.A.S.-Rechtsexpertin. „Auf keinen Fall sollten Mieter bei einer zweifelhaften Abrechnung den Betrag in voller Höhe und ohne Vorbehalt überweisen oder ein ausgeschriebenes Guthaben akzeptieren. Denn einmal – auch stillschweigend – in voller Höhe angenommen, ist auch eine fehlerhafte Abrechnung alles andere als einfach korrigiert“, mahnt Anne Kronzucker. Eine gute Orientierungshilfe, ob Posten und Beträge korrekt gemessen, kalkuliert und verteilt wurden, bieten die jährlich erscheinenden Betriebskostenspiegel. Und auch ein Blick auf die Vorjahresabrechnung kann Abrechnungsfehler enttarnen.

Kurzfassung:
Korrekte Nebenkostenabrechnungen mit Seltenheitswert?
Worauf Mieter achten sollten, die sich nicht aufs Glatteis führen lassen

Zur Miete wohnen, besonders in Ballungsräumen, ist meist eine teure Angelegenheit. Kommt zu der vielerorts kontinuierlich steigenden Netto- bzw. Grundmiete dann auch noch eine gesalzene Nebenkostenabrechnung hinzu, gefriert auch dem gut verdienenden Mieter mitunter schon einmal das Lächeln. Aber ruhig Blut: Immer wieder schleichen sich Fehler bei der Abrechnung ein, werden Messergebnisse falsch umgelegt oder unzulässige Posten mitberechnet. Was tatsächlich auf die Nebenkostenabrechnung gehört und wie Mieter feststellen, ob alles mit rechten Dingen zugeht, ist Vielen dabei nicht klar. So darf der Vermieter nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgezählten Posten auch tatsächlich als Nebenkosten auf die Mieterparteien umwälzen. Allerdings können Nebenkosten auf unterschiedliche Weise berechnet und auf die Mieter umgelegt werden. Meist handelt es sich dabei um eine Kombination aus tatsächlichem Pro-Kopf-Verbrauch und einem festen Verteilerschlüssel. Wenn Zweifel an der Richtigkeit einer Abrechnung bestehen, sollten Mieter den Betrag auf keinen Fall ohne Vorbehalt in voller Höhe überweisen oder ein ausgeschriebenes Guthaben akzeptieren. Denn einmal – auch stillschweigend – angenommen, ist eine fehlerhafte Abrechnung nur schwer anzufechten. Eine gute Orientierungshilfe, ob Posten und Beträge korrekt gemessen, kalkuliert und verteilt wurden, bieten die jährlich erscheinenden Betriebskostenspiegel. Und auch ein Blick auf die Vorjahresabrechnung kann Abrechnungsfehler enttarnen.

Weitere Informationen zu rechtlichen Fragen finden Sie unter www.das-rechtsportal.de.

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